Съехали с горки

Прослушать новость

Строительные компании Черноземья ищут новые форматы работы в условиях снизившегося практически во всех сегментах недвижимости спроса. У некоторых это получается. Вопреки явно витавшим некоторое время назад в строительном сообществе упадочническим настроениям, работа не останавливается. Продолжается реализация заявленных проектов, анонсируются, пусть не в том объеме, что раньше, новые.

По объемам, среди регионов Черноземье, лидирует, конечно, Воронеж. Вопреки прогнозам, и в этом году темпы ввода жилья пока находятся в пределах значений аналогичного периода предыдущего года, и даже в большинстве регионов чуть их превышают. Интересно изучить структуру вводимого в строй жилья по регионам. Тут есть два бесспорных лидера, каждый в своем сегменте. Воронежские строители, несмотря на непрекращающиеся разговоры о снижении спроса по-прежнему вводят в строй солидные объемы многоквартирного жилья. Его в Воронежской области сдается больше, чем в остальных регионах Черноземья. Белгородчина же безоговорочно опережает соседей по темпам частного домостроения. По остальным регионам ситуацию можно охарактеризовать как «серединка на половинку». В Курской области доля многоквартирного жилья в общем показателе чуть больше половины, в Липецкой и Тамбовской – чуть меньше. Нельзя не отметить и такой важнейший показатель как ввод жилых площадей на душу населения. Тут лидируют Белгород и Липецк, затем с примерно одинаковым результатом идут Тамбов и Воронеж. Курск заметно отстает от соседей.

Воронеж: строят за себя и «за того парня»

В рейтинг Национального объединения застройщиков жилья «Топ-200 крупнейших застройщиков жилья» входят 4 воронежских компании – «Выбор», «ДСК», «Инстеп» и Группа компаний Хамина, а также липецкая ГК СУ-5. Компании из остальных регионов Черноземья в топ-200 не попали.

Гендиректор одной из крупнейших застройщиков Черноземья – воронежского «Домостроительного комбината» Александр Трубецкой отмечает, что по показателям ввода в строй жилья и объемам текущего строительство ситуация в строительной компании практически не изменилась. Перемены коснулись структуры строительства. Застройщик делает ставку на крупнопанельное домостроение, в частности новую серию 17-этажных жилых домов, а также монолитное домостроение. Констатируя, что спрос на жилье достиг дна, гендиректор ДСК основные надежды на его оживление связывает с участием в госпрограммах.

– В прошлом году мы наблюдали снижение спроса, но сейчас он стабилизировался. Корректировка происходит за счет участия в областных и муниципальных программах по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, обеспечению жильем детей-сирот и других категорий граждан, – отмечает Александр Трубецкой, признавая, что фактор участия в госпрограммах стал одним из главных в деле сохранения стабильной работы предприятия.

По данным Союза строителей Воронежской области, строительный комплекс региона это более 2,5 тыс. организаций, более 40 тыс. занятых работников, годовой объем выполненных работ более 60 млрд рублей.  В одном только Воронеже вводится более 1 млн квадратных метров жилья в год. Парадоксально, но уже второй год подряд, на фоне снижения спроса, объемы строительства в областном центре являются самыми высокими за последние десятилетия. Уже четвертый год подряд Воронежская область занимает третье место среди регионов ЦФО после Москвы и Подмосковья.

По данным департамента строительной политики Воронежской области, за 3 квартала 2016 года в регионе введено в эксплуатацию уже более миллиона квадратных метров жилья. Причем доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме построенного в области жилья оказалась на 7% меньше, чем годом ранее. Частный сектор составил  лишь 31% всех новостроек.

Черноземье: единого тренда нет

А что же другие регионы Черноземья? Возьмем для примера одну из самых насыщенных промышленностью Липецкую область и традиционно-аграрную Курскую.

Липчане надеются построить по итогам года более 1 млн квадратных метров жилья повторив достижение 2015 года. Наряду с Белгородской, Липецкая область – один из общероссийских лидеров по объемам вводимого в строй жилья на душу населения. Воронеж даже с его объемами пока по этому показателю от них отстает. Полумиллионный Липецк может похвастаться сразу несколькими крупными жилыми комплексами, сопоставимыми с воронежскими: «Елецкий», «Европейский», «Победа», «Звездный» – суммарная площадь этих строящихся ЖК составит более 1,3 млн квадратных метров. Более того, пожалуй, самый амбициозный строительный проект Черноземья – город-спутник Романово, планируется реализовать именно под Липецком. На 400 гектарах там планируется построить 1,4 млн квадратных метров жилья. В перспективе же на территории города-спутника ожидается 4,5 млн квадратных метров жилых площадей.

Управление строительства Курской области сообщает о планах построить в 2016 году 600 тыс. квадратных метров жилья, что почти на 6% превысит уровень предыдущего года. Доля индивидуального жилья в структуре застройки региона составляет чуть менее половины. Чиновники курского строительного управления выделяют местного застройщика «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова», который освоил строительство как 17-этажных жилых домов, так и коттеджных поселков, социальных объектов и коммерческой недвижимости. Крупнейший реализуемый в Курске жилищный проект – жилой район «Северный», который будет в себя включать более 1,3 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах, а также 300 коттеджей.

Уход сегмента «инвестиционной недвижимости» вынудил застройщиков серьезно заняться вопросом повышения качества строительства. Квартиры теперь приобретаются не как инвестиция, и жить там будут сами собственники жилья и их дети. Поэтому их требования к качеству и инфраструктурной составляющей часто опережают стандарты строителей. Застройщики даже массового жилья большое внимание стали уделять имиджевым проектам, в которых пытаются применить весь арсенал строительных технологий и превзойти по качеству то, что они строили ранее. Воронежские строительные компании осваивают новые рынки. «Инстеп» уже давно строит в Курске, «Выбор» анонсировал строительство жилых комплексов в области: Нововоронеже и Лисках.

Коммерческий сегмент: время диверсификации

Ряд экспертов давно отмечает, что количество строящихся отелей, офисных и торговых центров явно превышает сегодняшний спрос. Воронеж, в отличие от других городов Черноземья, занимает лидирующие позиции практически во всех рейтингах насыщенности коммерческой недвижимостью. Однако участники рынка отмечают, что все не так однозначно, как кажется на первый взгляд.

– Нельзя сказать, что спроса на коммерческую недвижимость нет совсем. Он есть, но очень избирательный. Большинство компаний и предпринимателей, которые раньше располагались в офисе площадью 100 квадратных метров, теперь довольствуются 50, а то и 30 метрами. Зато формируется рынок помещений площадью от 10-15 квадратных метров, — характеризует положение вещей председатель совета директоров строительной компании «БиК» Дмитрий Большаков.

По оценке бизнесмена, объемы строительства в коммерческом сегменте с начала кризиса снизились примерно на 40%, себестоимость выросла в среднем на 10-15%, а стоимость квадратного метра в лучшем случае осталась в прежней цене. Председатель совета директоров «БиК» считает, что в такой ситуации лучшим выходом для застройщиков будет распределить усилия по разным сегментам. Он отмечает, что наиболее заполненным на его взгляд в Воронеже является рынок гостиничной недвижимости, затем следуют торговые и офисные площади. 

Куда податься строителям?

– Застройщиков ждет диверсификация. Мы, например, работаем практически во всех сегментах, кроме гостиничного, строим и офисные, и жилые, и торговые помещения. Есть мысли по апартаментам. Сейчас время искать узкие, но востребованные ниши, — отмечает Большаков. По его мнению Большакова, застройщиков коммерческой недвижимости едва ли ждут в других регионах, где есть свои аналогичные компании. Не возлагает он надежд и на госзаказ. А вот гендиректор ДСК, напротив, отмечает, что строительство социальных объектов занимает важное место в деятельности компании. 

Отметим, что хотя участие в возведении общественных объектов и позволяет строителям загрузить производственные мощности, обеспечить занятость людей и получить определенную выручку, но не для всех компаний является реальным. Власти выкупают соцобъекты уже по факту их ввода в эксплуатацию, а позволить себе роскошь вести стройку стоимостью в несколько сотен миллионов рублей может далеко не каждый застройщик. Как сообщили в департаменте строительной политики Воронежской области, в 2016 году в рамках областной адресной инвестиционной программы   предусмотрено строительство 182 объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры.

Дмитрий Большаков один из главных резервов для строительных компаний видит в строительстве производственных помещений, особенно обращая внимание на бурно растущую во всех без исключения регионах Черноземья аграрную отрасль. Однако, как промышленное, так и сельскохозяйственное строительство – весьма специфичный сегмент, на котором есть свои лидеры. И едва ли они радушно примут на своем рынке новых игроков.

Андрей Филоненко

 

Объемы введенного в строй жилья (место в ЦФО)

Белгородская область – 1555 тыс. кв. м. (4 место)

Воронежская область – 1633 тыс. кв. м. (3 место)

Курская область – 537 тыс. кв. м. (14 место)

Липецкая область – 1062 тыс. кв. м. (5 место)

Тамбовская область – 824 тыс. кв. м. (6 место)

 

Ввод жилья на душу населения (место в ЦФО)

Белгородская область – 1 кв. м. (2 место)

Воронежская область – 0,7 кв. м. (6 место)

Курская область – 0,48 кв. м. (14 место)

Липецкая область – 0,92 кв. м. (3 место)

Тамбовская область – 0,78 кв. м. (5 место)